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论“买卖不破租赁”规则的公示问题
作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:5387    更新时间:2014/7/14
 
 

摘要:对于“买卖不破租赁”规则,理论界和实务界都更多的是注重对承租人利益的保护,而缺少对房屋受让人利益的保护,不利于保护交易安全。本文通过对租赁权性质及“买卖不破租赁”的公示问题进行分析,讨论如何在保护承租人利益的前提下,兼顾受让人的利益保护。

关键词:“买卖不破租赁” 租赁权 交付 登记

1999年通过的《中华人民共和国合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是所谓的买卖不破租赁规则。但是该条的规定是否足够完善呢?首先来对本条进行解读:何为租赁物?是包含动产、不动产,甚至权利在内的一切物权的客体吗?什么是租赁期间,它的起算点是租赁合同成立时还是租赁物以公示的方式存在于承租人手中时呢?该条规定是发生所有权变动,而所有权的变动有基于法律规定,也有基于当事人之间的约定,是否都可以适用该条呢?所有权变动之外的其他物权的变动,如设定抵押权是否可以准用呢?不影响租赁合同的效力应该如何理解? 

由于立法的言简意赅,需要学习适用法律的人去对它进行系统的解释,笔者选择了买卖不破租赁规则的公示问题来谈谈自己的看法。选择此一问题的原因在于,它涉及到租赁权的性质,买卖不破租赁规则的制度目的等根本性问题,而且是对于承租人利益保护与交易安全的平衡问题,实有讨论的必要。 

一、租赁权公示的必要性 

往往论及买卖不破租赁规则必以弱者保护论为基点,如王泽鉴先生认为,居住为人生之基本需要,屋价高昂,购买不易,承租人多属经济上弱者,实有特别保护之必要。但是如果毫无限制地适用买卖不破租赁规则,可能造成对承租人的过度保护而使受让人的利益受到损害。况且也有学者对于弱势之承租人表示质疑,认为承租人概念涵盖的社会经济活动者之广泛,从住屋承租到表演场地的承租,到录影带、汽车的承租,如何能作为社会政策的标的团体?谁又能说,承租人一定是经济的弱者?承租人和受让人的利益都应得到法律的保护,法律制度的构造不能为了保护其中一方的利益而舍弃另一方的利益。那么在法律承认买卖不破租赁的前提下,既要保护承租人的租赁权,又要兼顾受让人的物权。法律必须提供一定的机制来解决两者的冲突,解决途径就是在承认租赁权物权化的同时,配以租赁权的公示制度。这样受让人在交易的过程中能全面了解标的物上的权利状况,便于自己做出理性分析,也利于维护交易的安全。 

从租赁权的性质来看,我同意通说的观点,即认为它是物权化的债权,那么租赁权就具有了物权的部分特性。物权与债权的区别之一就是物权是绝对权,具有对世性,可以对抗第三人,故法律对它的要求之一就是权利变动时需要公示。在买卖不破租赁规则下,承租人的租赁权可以对抗善意的受让人,那么它也需要公示,这是租赁权的性质使然。

纵观各国民法也都有关于租赁权公示措施的规定,如《德国民法典》第571条第1项规定:出租的土地在出租人交付于承租人后,由出租人让与第三人时,受让人代替出租人取得在其所有期间因租赁关系所产生的权利义务。第577条规定:出租的土地在出租人交付于承租人之后又设定第三人的权利的,……”;《日本民法典》第605条规定:不动产租赁实行登记后,对以后就该不动产取得物权者,亦发生效力。《法国民法典》第1743条第1款规定:如出租人出卖其租赁物,买受人不得辞走已订立经公证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人。” 

故笔者认为,《合同法》第229买卖不破租赁规则的适用条件中,需承租人的租赁权已经通过一定途径得到公示。 

二、租赁物的交付 

在买卖不破租赁规则下,受让人的利益如何得到保护?我国《合同法》第229条没有做出明确规定。笔者将通过对交付这一要件进行论述,分析该要件对于理解并适用《合同法》第229条是否更加便利清晰,及在以后的修法中是否可以借鉴。 

()交付的意义 

交付,也就是占有的转移。租赁权依出租人是否已将租赁物交付给承租人而被区分为两个阶段:租赁物交付请求权以及租赁物用益权。第一阶段的租赁权表现为承租人对出租人的租赁物的交付请求,其与一般的债权无异,此时若出租人违约,承租人只能依债务不履行的规定请求出租人承担责任;在租赁物交付后,承租人才能对租赁物进行使用收益,从而处于一种类似于用益物权人的地位,此时才有必要通过强化租赁权来保护承租人的利益。 

交付使得租赁权具有公示性。在租赁物交付之前,受让人难以得知标的物上是否存在租赁关系,出卖人出于自己利益的考虑也未必会告诉受让人真实情况。但是在租赁物交付后,受让人可以通过承租人已经占有租赁物而查知租赁关系的存在,以免使自己遭受无法预测的损害,保护交易的安全。 

虽然有很多人在谈到买卖不破租赁规则时,会将租赁物的范围限制在不动产上,认为买卖不破租赁规则之适用客体,应仅限于不动产租赁。但是,由于我国《合同法》第229条对于租赁物的范围并没有做出如此规定,故从现行法律来看,尚不可以将动产排除于买卖不破租赁的规则之外。对于动产而言,权利变动的公示方式采交付方式,在各国立法和实践操作中都是如此。对于不动产,是同样采用交付方式还是应该采用登记的方式,在下文中进行论述。

()四种交付形式的适用 

《中华人民共和国物权法》在动产交付一节规定了现实交付、简易交付、指示交付和占有改定。在买卖不破租赁规则下,是否四种交付方式都可以适用呢?现实交付就是直接转移占有,这种方式能达到公示的效果是没有问题的。简易交付是在权利设定或转移前,权利人已经依法占有了标的物。在成立简易交付的情况下,意味着承租人已经占有了租赁物,故简易交付同样也能达到公示的效果。在指示交付的情形下,如出租人将其对第三人的返还请求权让与承租人,后又将该租赁物出卖,因受让人难以查证是否存在租赁关系,故应该视为租赁物尚未交付。但是也有学者认为,这种情况下应区分承租人是否已经取得租赁物的占有而有所不同,如果承租人已经取得占有,受让人可以查知租赁关系的存在,则可以适用买卖不破租赁规则;反之,则不能适用该规则。对于占有改定情形,租赁物仍然由出让人占有,不能达到公示之效果,若适用买卖不破租赁规则,则会使受让人遭受不测的损害,故不能认为租赁物已经交付。

史尚宽先生在论及交付方式时认为,依余所见我民法既不以登记为对抗受让人之要件,应严格解释以承租人现实占有为必要。考虑到交付的公示意义,在买卖不破租赁规则下所称的交付,应当限定为现实交付和简易交付两种,指示交付和占有改定不包含在内。 

()占有的持续

为了贯彻租赁权物权化的公示原则,出租人让与租赁物所有权于第三人时,租赁物必须尚在承租人的占有中,也即承租人持续地占有租赁物。其原因在于,一方面,当承租人没有占有租赁物时,租赁物上是否存在租赁权,受让人无从得知。从保护交易安全的角度来看,受让人必须能够通过一定的途径得知是否存在租赁关系,而承租人持续占有租赁物则可以起到公示的效果。另一方面,肯定承租人的租赁权可以对抗受让人的目的在于保护承租人对租赁物的使用收益,而承租人对租赁物的使用收益是以占有为前提的。如果承租人丧失了对租赁物的占有,说明其也丧失了对租赁物的使用收益,故也没有必要使得租赁权具有对抗力了。 

而关键的问题,是该如何认定占有是否持续。在承租人占有租赁物的情况下,受让人可以推知租赁关系的存在,从而考虑到买卖不破租赁规则的适用,以保护自己的合法权益,不致遭受预料不到的损失。我国《合同法》没有对买卖不破租赁规则中租赁物的公示问题做出规定,而仅规定在租赁期间内即可适用,似有使买卖不破租赁规则绝对化的效果,不足以平衡承租人与受让人的利益。这一问题,应当在以后立法的完善过程中得到解决。 

三、不动产租赁物登记的可行性 

在讨论不动产租赁物的公示方式之前,有必要对该不动产进行界定。一般而言,不动产包括土地和房屋,但是在我国土地的所有权是归国家或者集体所有,我们所说的土地租赁实际上是指土地使用权的流转问题。故这里所说的不动产仅指房屋。 

如前所述,我国《合同法》并没有规定买卖不破租赁规则在房屋租赁上的公示问题。纵观各国民法关于不动产租赁的公示方式,大致有交付、登记、公证三种。如《德国民法典》和台湾民法典采用交付方式,《日本民法典》第605条规定:不动产租赁实行登记后,对以后就该不动产取得物权者,亦发生效力。《法国民法典》第1743条第1款规定:如出租人出卖其租赁物,买受人不得辞走已订立经公证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人。” 

比较以上三种公示方式,就交付制度而言,其只需要承租人事实上占有该不动产即可,易于保护承租人的利益,但是现代社会的居住形态逐渐以公寓等封闭式的状态为主,邻里之间欠缺了解,而且注重个人隐私的保护,对于自己的财产状况更是不希望他人知晓,这种情况下受让人想要调查是否有租赁合同的存在,成本自然变得高昂。就登记制度而言,承租人与出租人签订房屋租赁合同之后,需要将其租赁权到有关部门进行登记,受让人可以通过查找登记信息得知租赁权的存在,有利于保护受让人的利益。但是在这种方式下承租人租赁权的登记需要出租人的配合,这对于承租人利益的保护有极大风险。就公证制度而言,当事人在查阅不动产权属登记信息之外,仍不能保障交易安全,还必须到公证机关进行查询。这不仅使得交易成本更加高昂,而且拖延交易时间。 

《中华人民共和国城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。同时大多地方规章也有类似的规定,如《成都市房屋租赁管理办法》第7条规定:房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁当事人应当自签订或变更房屋租赁合同之日起三十日内,到当地房产管理部门办理登记备案手续。对于这种登记备案应如何理解?从立法意图来看,采用登记备案是为了便于税务机关对其进行纳税,保障国家的财政收入。如果没有进行登记备案,也是对出租人进行行政处罚的事由,如《成都市房屋租赁管理办法》第16条规定:有下列情形之一的,由市或区()县房产管理部门按照管理权限给予行政处罚:()未按本办法第七条规定办理租赁登记备案而出租房屋的,责令限期补办登记备案手续,逾期不改正的对住宅出租人处以500元以上2000元以下的罚款;对非住宅出租人处以5000元以上30000元以下的罚款。从该法律规定的实际操作方面来看,现代社会租房现象普遍,但是进行了房屋租赁登记的寥寥无几。那么该房屋租赁登记备案的法律规定是否能足以承担不动产买卖不破租赁的公示功能呢? 

笔者认为是可以的。首先,利益的冲突是必然的,法律的使命就是如何更好地平衡利益冲突,两害相权取其轻。上文中分析了交付与登记在不动产租赁的公示问题上的优缺点,从满足现代社会市场经济状况和保护交易安全的角度来看,不动产租赁上采登记制度更为合理。正如《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》中说明的那样:租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同,不得对抗第三人。其次,我们不能期待出租人和承租人有真实展现租赁关系的自觉。既然我国关于房屋租赁的法律规定了登记备案制度,那么实践的操作和理论的分析就应该以现行规定为基点,而不能说实践中房屋租赁合同进行登记备案的情况少见,就要否认这一立法的操作性和合理性。第三,德国和我国台湾地区民法典规定买卖不破租赁规则下租赁物的公示方式采交付方式,那么在不动产租赁问题上是否可以借鉴呢?法律移植是得到肯定的,但是任何一项法律的移植都要以现实需要为前提,符合自身的实际情况,考虑到我国市场经济的发展,不动产租赁物的登记更为合理。

四、特殊动产租赁物的公示

一般而言,特殊动产包括机动车、船舶和航空器。之所以称它们是特殊动产,是因为它们的市场价值较大,购买不易,而且法律规定其物权的变动方式与一般动产有所不同。例如,《物权法》第24条规定:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。那么,这些特殊动产在租赁的场合是否也与一般动产不同?笔者持否定态度,毕竟租赁权在本质上是债权,法律为了保护承租人的利益而强化其地位,使其具有对抗力,这并不能使得租赁权具有与物权同等的效力。除非法律有特别规定,要求特殊动产租赁物需要登记才能对抗善意第三人,否则其公示方式只需要交付即可。如《中华人民共和国船舶登记条例》第25条规定:有下列情形之一的,出租人、承租人应当办理光船租赁登记:()中国籍船舶以光船条件出租给本国企业的;()中国企业以光船条件租进外国籍船舶的;(三)中国籍船舶以光船条件出租境外的。《中华人民共和国民用航空法》第33条规定:用航空器的融资租赁和租赁期限为六个月以上的其他租赁,承租人应当就其对民用航空器的占有权向国务院民用航空主管部门办理登记;未经登记的,不得对抗第三人。而对于机动车租赁来说,法律并没有规定登记为对抗善意第三人的要件,故只需交付即可。

参考文献: 

[1]苏永钦.走入新世纪的私法自治.中国政法大学出版社.2002. 

[2]王泽鉴.民法物权(2):用益物权.占有.中国政法大学出版.2001. 

[3]崔建远.合同法.法律出版社.2003. 

[4][日]我妻荣.债权各论(中卷一).徐进、李又又译.中国法制出版社.2008. 

  [5]余仙珍.论房屋租赁权的性质.中国政法大学2007年硕士学位论文.

 

 

 

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